我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，你好，最近各路中介都在发市场交易火热、市场即将出现井喷的现象，但是根据房管局的统计，疫情以来成交量其实不多，这是中介在炒热市场吗？
回答：一般我有两个指标判断市场的好与坏：1、在售楼盘和房源的去化速度快与慢，比如2个月，还是1个月，以及有没有什么变化趋势，周期变短，自然就说明市场火爆2、新放房源的数量是在增加还是在减少，如果减少就说明市场好和火爆，如果增加就说明市场平淡和横盘所以，要很据这些数据来观察和体察，中介嘴里肯定是涨涨涨啊。另外周末的时候，去小区看看具体到底有没有看房客，以及大致的客户数量，做一个感性认识
提问：雕叔，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢？！原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟第一胎可能就在周边读书，离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？！
回答：有限的四房，仅仅存在于东方新世界、隽园、东逸花园有线的几个小区，琶洲万盛围也是除了置换本小区、本区域的四房单位之外，可以考虑到周边的区域，比如牛奶厂就有一大堆4房单位，比如在总价不变的情况下，可以买复式啊之类的
提问：雕叔你好，请问一下夫妻一个在海珠上班，一个在番禺化龙上班，地铁通勤，首套，三房，十年小雅和剑桥郡在自住和投资的角度上来说，该如何选择呢？谢谢～
回答：十年小雅属于雅居乐花园大盘，生活配套和自住的氛围肯定不错，自住首选十年小雅如果带一点投资属性，选择佰利山，毕竟周边的增量不错，而且杠杆也还行自住：选十年小雅投资：选佰利山
提问：雕叔你好，天河客运站上班，当时觉得天河太贵，直奔*埔区府附近看房，好不容易准备决定科城山庄，方，万，什么都好，就是户型太老，设计和实用不行，只能三房，不能改四房，但是这个盘也卖得超级好。现在看到天河出了几个大盘，保利天汇（朝南要5.3万以上）、兰亭盛荟（噪音硬伤），星汇云城（也是对着高速公路），但是这几个盘离我公司也差不多要1小时，万～万的预算也最多只能买方，想问自住+增值，哪个好？谢谢雕叔！
回答：当你不知道怎么选的时候，就选离市区近的，就选离珠江新城近的。另外，保利天汇南向不用5.3，二期只是认筹，价格没那么高，但南向单位超5万是确定的
提问：劳模雕叔晚上好。总预算不超过万，投资目的：自住目的=7:3；应该选科城山庄两房（蹲一蹲笋盘）还是中鼎君和两房（低楼层）呢？
回答：您好，我是第一次看到有人“投资：自住=7:3”这个公式展示给我看的，您确实具备了理工男的严谨思路和绝对的逻辑推理能力，可惜在投资上真的不能这么来推导和倒推投资最大的变量来自于不确定性，既然不确定性，那么如果我们渴望用定量的计算来给自己一个说法，那就叫蒙蔽自己，其实我反问一句你就理解我这段话的用心良苦：你能给我说说你心中的7和3，到底是怎么推导出来的吗，呵呵不绕弯子了。总预算不超过万，我首选中鼎，这边第一是价格洼地，第二是杠杆还好，而且就是地铁正上盖，以后还是双地铁，选确定性高的，一定没错
提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和*埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以*埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：雕叔你好，因为去年对买房不了解，一时冲动买了一套花都的房子，外地人已入户广州，已婚无育，现在和爸爸看了万科幸福誉五期，爸爸想借我的名额购来自住+投资，看的是一套左右的北向2楼特价房，首付左右，我不太看好劝爸爸不要急。像我这样已用掉首套资格，目前首付预算以内，月供可接受1W左右，有什么方法可以买到更有发展潜力的房子吗，有什么盘可以推荐吗，感谢
回答：幸福誉适合买靠近地铁那几栋，毕竟大郊区，地铁是刚需。考虑到你有万的首付，闭着眼睛都不要买郊区了，金融城，鱼珠，老*埔，科学城，万博的网红盘都可以选。具体楼盘你踩完再问我吧
提问：雕叔，你好~首套预算w以内，自住+投资，打算6年后置换新房。目前比较喜欢中海康城小区，有3套房源在考虑，想请教雕叔哪个比较好~1）嘉兰街南向顶楼，放价w左右；2）蝴蝶兰街北向9楼，有点噪音，左右；3）蝴蝶兰街北向3楼，噪音比9楼略低，左右；
回答：蝴蝶兰临着车陂北路，楼层越高、噪音越大，所以果断放弃9楼那套，我亲自去实勘过，只要过了6楼以上，就会比较吵，尤其是晚上东环的货柜车在东环匝道上下的时候，声音比较吵矮子里面挑将*的话，可能那套嘉兰街顶楼吧，南向，自住还是不错，忽略顶楼的劣势其实万，如果我是你，我会选择三房，而不是这三套的两房单位，而且尽量选未来接盘侠多的三房吧
提问：雕叔，某个大v很推崇万博的翠山蓝天，翠山的客群在万博当中算是有收入增长潜力的那类吗？翠山的品质和楼龄在万博也没啥优势吧，什么人适合它？
回答：1、翠山里面平、-平的两房、三房的人群，后期会置换到-的四房来2、翠山早期是天河过去买的比较多，奔着度假、5+2的生活模式去买的，这一批人是早期的中产或者做生意的有钱人，比如天河北、华景新城、珠江新城、海珠东区域板块3、-的四房带双主套产品我觉得是为以后万博商圈成熟之后的住家家庭准备的，自住属性非常明显4、劣势就是你说的人车不分流，以及某些楼栋非常远离西面的小门，65-90栋吧，大概，其实生活并不太方便5、翠山这个盘，户型最好的就是-平，双主套户型，大阳台，除了户型平面的进深略深一些之外，还真找不出什么缺点，如果吹毛求疵，现代人喜欢飘窗飘台的，这个小区每有这个户型，因为那个年代的设计跟不上6、还有几十90-92平的两房户型，简直就是失败，-平的三房户型也挺好，我记得有一种户型-吧，刚超豪宅，是在下不了手啊7、平的户型，整个小区大概有多套，统计来看过往成交最高总价万，目前成交总价在-万之间，左左右右结论：住起来还行，投资也不错，可以买，看价格
提问：雕叔好：1.总价万，首付30%，月供可以102.户型需求两房一厅有阳台，朝南，楼层7-15层，，电梯房，实用面积60-.生活需求最好是周边有学区，交通地铁方便4.单身无房，办公室在体育西地铁站附近，自住兼投资，有什么合适的楼盘推荐吗
回答：金碧雅苑（2＋3号线双地铁），时代玫瑰园学区有，这个预算学位不会太好*边值得买的理由1.不贵，有待补涨2.有设计之都的概念，注入部分优质购买力3.周边拍地刺激
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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